Аренда в муниципальных и государственных объектах
Конкурентные отборы арендаторов (конкурсы, аукционы)
1. Порядок аренды муниципального имущества
Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.
Основные особенности заключения соглашения
Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года.
Ссылка на документ:
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_61763/14f2236257890b77e13774450251e20e757f1ed5/
Оформлено такое соглашение может быть данными путями:
● По итогам проведенных торгов.
● Без торгов.
6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.
Торги на право оформления договора
Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.
Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года.
Рассмотрим основные этапы торгов:
● Направление извещения об организации торгов.
● Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
● Прием и рассмотрение заявок.
● Проведение мероприятия.
● Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.
В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ.
В извещении прописывается эта информация:
● Дата и место проведения мероприятия.
● Предмет торгов (муниципальное помещение).
● Наличие обременений.
● Порядок проведения аукциона или конкурса.
● Начальная стоимость.
Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП.
Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:
● На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
● Не отправлен нужный перечень документов.
● В предоставленных бумагах имеются неточности.
● Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.
Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:
● Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
● Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.
Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».
Заключение договора аренды
По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении.
Договор заключается на следующих условиях:
● Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
● Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.
В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.
Можно ли расторгнуть договор?
Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:
● По соглашению сторон.
● В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
● Истек срок аренды.
● Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.
Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).
Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.
2. Пошаговая инструкция о предоставлении субъектам малого и среднего предпринимательства в аренду государственного (муниципального) имущества
Государственное и муниципальное имущество предоставляется только по результатам проведения торгов, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Торги проводятся на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов: https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKmdId=1
Если имущество муниципальное, необходимо обратиться в администрацию района или города.
Если имущество находится на балансе госучреждения или государственного унитарного предприятия, необходимо обратиться к правообладателю.
Правообладатель проверит, действительно ли свободно помещение или земельный участок, и направит ответ о начале процедуры торгов. В соответствии с Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 г. N 67 торги объявляют минимум за 30 дней до их проведения. Информацию вывесят на официальном сайте торгов Российской Федерации.
Могу ли я осуществить осмотр предлагаемого имущества, запросить о нем дополнительную информацию?
Вы можете оставить запрос через форму обратной связи, указав, какой объект недвижимости из реестра Вы бы хотели посмотреть.
Также в аукционной документации есть раздел «Проведение осмотра имущества», где указаны контактные данные, по которым Вы можете связаться с организатором торгов и запросить необходимую информацию.
Кто может принять участие в торгах?
Участниками аукциона могут являться только субъекты малого и среднего предпринимательства, внесенные в Единый реестр субъектов МСП Налоговой службой Российской Федерации и физические лица, применяющие специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" (далее - самозанятые), или организации, образующие инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в соответствии с Федеральным законом "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Проверить являетесь ли Вы субъектом МСП можно на официальном сайте налоговой, перейдя по ссылке: https://ofd.nalog.ru/
Что необходимо для участия в торгах?
Шаг 1. Получите электронную подпись для торгов. Электронную подпись можно получить в аккредитованном удостоверяющем центре.
Шаг 2. Выберете объект недвижимости, который хотите взять в аренду.
Шаг 3. Аккредитуйтесь на электронной площадке: https: //www .torgi .gov.ru/index.html
Шаг 4. Соберите пакет необходимых документов и отправьте в аукционную комиссию.
1 вариант. Заполните электронную форму заявки на участие в аукционе. Форма заявки размещена в открытом доступе для неограниченного круга лиц на электронной торговой площадке. К заявке необходимо приложить также в электронном виде, требуемые документы. Прилагаемые к заявке документы должны быть отсканированы.
2 вариант. Предоставьте заявку на бумажном носителе, контактные данные исполнителя торгов указаны в заявке.
Если предприниматель (или самозанятый) окажется единственным участником аукциона, договор заключат с ним. Если будут другие участники, договор будет заключен с тем, кто предложит максимальную сумму. Договор с победителем заключат не ранее, чем через 10 дней и не позднее двух месяцев после подведения итогов.
Внимание! Заявитель вправе подать только одну заявку в отношении каждого предмета аукциона (лота).
Шаг 5. Получите уведомление о приеме заявки. Заявки рассматриваются аукционной комиссией в срок не более 10 дней. В случае соответствия заявки установленным требованиям, заявитель допускается к участию в аукционе.
Шаг 6. Примите участие в аукционе в день и время, указанные в информационной карте аукциона. Аукцион проводится путем повышения начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении аукциона, на "шаг аукциона". "Шаг аукциона" устанавливается в размере пяти процентов начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении аукциона. В случае если после троекратного объявления последнего предложения о цене договора ни один из участников аукциона не заявил о своем намерении предложить более высокую цену договора, «шаг аукциона» снижается на 0,5% начальной (минимальной) цены договора (цены лота), но не ниже 0,5% начальной (минимальной) цены договора (цены лота).
Шаг 7. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, с ним в дальнейшем заключается договор.
Срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, должен составлять не менее пяти лет. Срок договора может быть уменьшен на основании поданного до заключения такого договора заявления лица, приобретающего права владения и (или) пользования. Но есть практики заключения договора на 11 месяцев, данный договор выгоден тем, что нет необходимости в регистрации в кадастровой палате и в случае недобросовестных арендаторов.
Внимание! Любой участник аукциона после размещения протокола аукциона вправе направить организатору аукциона в письменной форме, в том числе в форме электронного документа, запрос о разъяснении результатов аукциона.
Какие документы необходимы для подачи заявки на участие в торгах?
Прилагаемые к заявке документы подаются в электронном виде (должны быть отсканированы).
Для подачи заявки на участие в торгах от заявителя требуется минимальный пакет документов.
Для индивидуального предпринимателя:
Заявка на участие;
Выписка (или нотариально заверенная копия выписки) из ЕГРИП. Ее нужно получить не ранее чем за полгода до того, как на официальном сайте торгов было размещено извещение о проведении аукциона;
Доверенность, если заявку подает доверенное лицо;
Паспорт;
Заявление об отсутствии решения о ликвидации заявителя - юридического лица, об отсутствии решения арбитражного суда о признании заявителя - юридического лица, индивидуального предпринимателя банкротом и об открытии конкурсного производства, об отсутствии решения о приостановлении деятельности заявителя в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;
Задаток (если предусмотрен организатором).
Для юридического лица:
Заявка на участие;
Учредительные документы;
Выписка (или нотариально заверенная копия выписки) из ЕГРЮЛ. Ее нужно получить не ранее чем за полгода до того, как на официальном сайте торгов было размещено извещение о проведении аукциона;
Решение об одобрении или о совершении крупной сделки либо копия такого решения в случае, если требование о необходимости наличия такого решения для совершения крупной сделки установлено законодательством Российской Федерации, учредительными документами юридического лица и если для заявителя заключение договора, внесение задатка или обеспечение исполнения договора являются крупной сделкой;
Заявление об отсутствии решения о ликвидации заявителя - юридического лица, об отсутствии решения арбитражного суда о признании заявителя - юридического лица, индивидуального предпринимателя банкротом и об открытии конкурсного производства, об отсутствии решения о приостановлении деятельности заявителя в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;
Задаток.
Можно ли получить в аренду государственное и муниципальное имущество без торгов?
Да, возможно. Согласно статье 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (ред. от 02.07.2021). (ссылка на статью)
Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции».
В частности, в торгах могут не участвовать:
Товарищества собственников недвижимости;
Лицо, являющееся единственным участником торгов;
Образовательный субъект;
Частное медицинское учреждение.
Муниципальные и государственные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии следующих условий:
Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.
Указанный в части 1 статьи 17 ФЗ «О конкуренции» порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях, законодательством Российской Федерации о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.
Площадки с извещениями по сдаче в аренду
РЖД: https://property.rzd.ru/ru/
Аренда объектов в г.Москва: https://www.mos.ru/arenda/
Аренда коммерческих организаций: https://www.b2b-center.ru/